Caméra dans les parties communes d'une copropriété : qu'a le droit de faire un commerçant ?

Pourquoi un commerçant ne peut-il pas filmer seul les parties communes ?

Les parties communes sont, par exemple, le hall, la cour, le parking, le local poubelles ou la façade. Elles appartiennent à l'ensemble des copropriétaires. L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vous permet de les utiliser librement, mais sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Filmer les voisins, leurs visiteurs ou leurs livreurs touche à ces droits, et au respect de leur vie privée.

La CNIL le dit clairement dans sa fiche sur les immeubles d'habitation : l'installation de caméras dans une copropriété doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale. Une caméra installée par un commerçant pour son seul usage, et qui couvre le hall ou la cour, n'entre pas dans ce cadre.

Que pouvez-vous filmer sans demander l'avis de la copropriété ?

Votre lot, c'est-à-dire votre local commercial, relève de vous. Vous pouvez y installer des caméras sans vote de l'assemblée. Les règles ordinaires de la vidéosurveillance s'appliquent toutefois. Il faut une autorisation du préfet pour la partie ouverte aux clients, un panneau d'information et l'information des salariés. Ces règles sont détaillées dans notre guide sur les obligations légales de la vidéosurveillance.

Le piège tient au champ de la caméra. Une caméra placée à l'intérieur de la boutique, mais tournée vers une porte vitrée qui donne sur le hall ou la cour, filme en pratique les parties communes. Cadrez sur votre local et utilisez le masquage numérique, qui noircit une zone de l'image pour qu'elle ne soit ni affichée ni enregistrée.

Peut-on fixer une caméra sur la façade ou dans le hall ?

Même si la caméra ne filmait que votre vitrine, la fixer sur un mur commun reste un travail sur les parties communes. L'article 25 b de la loi de 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains d'entre eux d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Les absents comptent donc dans le calcul. Toutefois, si le projet n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 de la même loi permet à l'assemblée de revoter immédiatement à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (article 24).

Avant de demander un vote, lisez votre règlement de copropriété. Il précise ce qui est commun et ce qui est privatif. Une devanture, un auvent ou une cour peuvent relever d'un régime particulier, par exemple une partie commune dont vous auriez la jouissance exclusive. La réponse dépend de ce document : en cas de doute, interrogez le syndic ou un avocat.

Sans autorisation, le syndic pourrait vous demander de retirer le matériel, au besoin devant le juge. Pour filmer le trottoir devant votre vitrine, une autre règle s'applique : voir peut-on filmer la voie publique devant son commerce.

Comment faire voter des caméras par l'assemblée générale ?

1. Exposez le besoin au syndic : dégradations, intrusions dans la cour, vols de livraisons. Un besoin commun à l'immeuble se défend mieux qu'un besoin propre à votre commerce.
2. Faites inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Si vous êtes locataire, c'est votre bailleur copropriétaire qui peut porter la demande.
3. Joignez un projet précis : emplacement des caméras, zones filmées, durée de conservation, personnes qui verront les images, prise en charge du coût.
4. Après le vote, faites poser les panneaux d'information et inscrire le dispositif au registre des traitements tenu par le syndic, comme le prévoit la CNIL.

Selon la CNIL, une caméra votée par la copropriété relève du syndicat, pas de votre commerce. Les images sont consultées par le syndic, le conseil syndical, le gestionnaire ou le gardien, en principe seulement après un incident, et ne sont pas librement accessibles aux occupants. Ne comptez donc pas suivre le hall depuis votre téléphone.

Si la copropriété veut pouvoir transmettre les images aux forces de l'ordre, il faut un vote distinct. L'article 25 m de la loi de 1965 le soumet lui aussi à la majorité de tous les copropriétaires.

Quelles limites respecter, et que risque-t-on en les franchissant ?

• Champ limité : la CNIL exclut les portes des appartements, les balcons, les terrasses et les fenêtres.
• Pas de surveillance des allées et venues des résidents ou des visiteurs en temps réel.
• Conservation courte : pas plus d'un mois selon la CNIL, quelques jours suffisant en général. Voir notre article sur la durée de conservation des images.
• Hall ouvert au public : sans digicode ni interphone, la CNIL indique qu'une autorisation du préfet est nécessaire.

Côté sanctions, la CNIL peut mettre en demeure puis sanctionner un dispositif non conforme. Sur le plan pénal, l'article 226-1 du code pénal punit d'un an d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende le fait de fixer ou d'enregistrer, sans son consentement, l'image d'une personne qui se trouve dans un lieu privé. Savoir si une partie commune est un « lieu privé » au sens de ce texte dépend des circonstances et de l'appréciation du juge.

Questions fréquentes

Textes vérifiés sur Légifrance et le site de la CNIL au 11 novembre 2026. La réponse dépend de votre règlement de copropriété et de votre bail : le syndic, et au besoin un avocat, sont les interlocuteurs compétents.